BGH: Gebäudeeigentümer ist nicht automatisch Versicherungsnehmer

Der BGH hatte sich im vergangenen Jahr mit einem häufig vorkommenden Fall zu beschäftigen, in dem eine Hausverwaltung im eigenen Namen einen Antrag auf Abschluss einer Gebäudeversicherung gestellt hatte. Das Gebäude gehörte einer Eigentümergemeinschaft, welche die fälligen Prämien nicht mehr zahlte. Der Versicherer verklagte daher den Hausverwalter auf Zahlung der Prämien in Höhe von knapp 50.000,00 €.

Der Verwalter meinte, nicht er, sondern der Gebäudeeigentümer müsse die Versicherungsprämien zahlen. Er habe zwar im Versicherungsantrag nicht die einzelnen Gebäudeeigentümer angegeben, sondern sich selbst. Doch bereits aus seiner Stellung als Hausverwalter folge, dass er den Versicherungsvertrag für die Eigentümergemeinschaft gestellt habe.

Wer ist nun Versicherungsnehmer geworden? Hauseigentümer oder Hausverwalter?

In der Regel haben Hausverwalter kein eigenes Interesse daran, die Haftung für die Versicherungsprämien zu übernehmen, und Eigentümer legen normalerweise Wert darauf, Versicherungsleistungen unmittelbar in Anspruch nehmen zu können. Auch der Versicherer dürfte in der Regel daran interessiert sein, sich mit seinen Entgeltforderungen an den Eigentümer halten zu können, da der Gebäudeeigentümer im Normalfall der Finanzstärkere ist. Dementsprechend ist im Werkvertragsrecht anerkannt, dass die Vergabe von Bauleistungen durch einen Hausverwalter, soweit sich aus den Umständen nichts anderes ergibt, in der Regel für dessen Auftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, erfolgt.

Die Lösung des BGH

So einfach wie Werkvertragsrecht ist es nicht, urteilte der BGH, und gab der Klage des Versicherers statt. Bei Bauleistungen sei ein wesentlicher Gesichtspunkt, dass der Hausverwalter an der Vergabe im eigenen Namen kein Interesse hat, weil sie nicht ihm, sondern dem Eigentümer zugute kommen. Bei der Gebäudeversicherung seien die Interessenlage und die rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten vielfältiger und komplizierter. Schon an der Sachversicherung können neben dem Eigentümer auch andere Personen ein Interesse haben, etwa Mieter, Pächter oder Dritte wie Hausverwalter, wenn der Eigentümer ihnen die eigenverantwortliche Gefahrverwaltung übertragen hat. Es sei nicht ungewöhnlich, dass solche Personen die Versicherung im eigenen Namen als Fremdversicherung abschließen. Auch handele es sich bei der Gebäudeversicherung um ein in besonderem Maße von Treu und Glauben bestimmtes Dauerschuldverhältnis, bei dessen Eingehung und Durchführung der Versicherungsnehmer im Interesse des Versicherers Obliegenheiten zu erfüllen hat, die zur Risikoprüfung, der Gefahrverhütung und der ordnungsgemäßen Schadenregulierung erforderlich seien. Der Versicherer habe deshalb ein gesteigertes Interesse an der Person des Versicherungsnehmers. Er könne bei einem von einem Hausverwalter im eigenen Namen gestellten Versicherungsantrag nicht annehmen, dieser sei im Namen eines darin namentlich nicht erwähnten Eigentümers gestellt.

Der Hausverwalter muss daher nun die Versicherungsprämien selbst bezahlen und ist darauf angewiesen, sich das Geld von der Eigentümergemeinschaft zurückzuholen. Gelingt dies nicht, wenn z.B. Eigentümergemeinschaft zahlungsunfähig ist, bleibt der Hausverwalter auf sämtlichen Kosten sitzen.

Bedeutung für die Antrags- und Vermittlungspraxis

Bei Antragstellung sollte der Vermittler darauf achten, dass auch für den Versicherer eindeutig ist, wer Versicherungsnehmer werden soll. Wenn gewünscht ist, dass der Hausverwalter selbst Versicherungsnehmer wird, und dieser im Antrag aufgeführt wird, ist der Fall noch unproblematisch.

Wenn jedoch gewollt ist, dass der Gebäudeeigentümer oder die Eigentümergemeinschaft Versicherungsnehmer wird, muss der Hausverwalter im Versicherungsantrag klarstellen, dass er lediglich als Vertreter der Eigentümergemeinschaft handelt.

Ansonsten droht, dass der Verwalter selbst Versicherungsnehmer wird und letztlich das Insolvenzrisiko der Eigentümergemeinschaft trägt, ohne selbst Vorteile aus der Versicherung zu ziehen.

BGH, Beschl. v. 29.04.2009, IV ZR 201/06

Dr. Finzel, Rechtsanwalt / Fachanwalt für Versicherungsrecht

Druckversion: BGH- Gebaeudeeigentuemer